頭金ゼロの住宅ローン実例｜返済比率と諸費用まで完全公開

住宅ローンは家づくり最大の不安要素

「頭金は入れるべき？」「返済比率は何％なら安心？」「ネット銀行と地銀、どっちが得？」——私も契約直前まで迷いました。

本記事では、実際に契約した一次情報（借入額・金利・返済額・諸費用・審査の大変さ・繰上げ返済方針）をすべて公開。さらに、返済比率を“単独収入”と“世帯収入”の両面で比較し、頭金ゼロの考え方や地方銀行を選んだ理由も具体的に解説します。
「数字で判断したい」「同じ条件でシミュレーションしたい」という方が、そのまま自分事に置き換えられる内容にしました。

この記事でわかること

• 我が家の住宅ローン条件（借入額・金利・返済額・返済回数・団信）がわかる
• 諸費用の実例（約95万円）の内訳がわかる
• 頭金ゼロでも住宅ローン控除を活かす判断軸がわかる
• 返済比率を「単独収入」と「世帯収入」で比較できる
• ネット銀行と地方銀行の意思決定プロセスがわかる
• 繰上げ返済は当面しない（投資優先）という戦略思考がわかる

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住宅ローンの借入条件（我が家の実例）

■ 金融機関：地方銀行
■ 借入額：4,560万円
■ 返済期間：40年（476回）
■ 金利タイプ：当初特約期間の固定 0.35%
■ 毎月返済額：102,616円（ボーナス払いなし）
■ 団体信用生命保険：八大疾病団信
■ 連帯債務：夫 70%：妻 30%
■ 総返済額（見込み）：約4,844万円
■ 総利息（見込み）：約284万円

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頭金ゼロで組んだ理由と住宅ローン控除

結論：フルローン（頭金ゼロ）を選択

頭金を入れなかった分は、家具・家電・外構などの初期投資に充てました。
実際にどんな家を建てたのか気になる方は 👉 我が家の間取り公開｜35坪・グランスマート実例をどうぞ。

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住宅ローンの返済比率を比較（単独/世帯）

• 毎月返済額：102,616円
• 私ひとりの収入（手取り約27万円） → 約38%
• 世帯年収800万円ベース（手取り約50万円前後） → 約20%

“数字の見え方”が結論を左右します。
個人ベースでは負担感が強い（38%）一方、世帯ベースでは20%で現実的。一般的に25%以下が目安と言われるため、我が家は世帯視点なら無理のない水準と判断しました。

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住宅ローン審査で大変だったこと（実体験と対策）

大変だった点

• 証券口座が複数：金融所得の明細整理が負担。
• 奨学金の返済残：残高証明・返済予定表の提出で手間。
• 書類の枚数：源泉徴収票、残高・取引明細、身分証、住民票、課税証明 等。

乗り切り方

• 事前に口座・証券口座を一覧化（口座名／用途／提出書類）
• クラウド保存（PDF化）で再提出に即応
• 収入合算の場合は各人の書類を色分けしてミス防止
• 奨学金等の他債務の月返済額を把握し、返済比率に反映しておく

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繰上げ返済は当面せず、投資を優先する方針

結論：低金利のうちは、繰上げ返済より投資を優先。

• 教育費の先取り貯蓄と生活防衛資金を厚めに確保
• 余剰資金が出ても、期待リターン＞住宅ローン金利なら投資を選好
• ただし、金利上昇・家計の不確実性が高まれば、繰上げ返済へ機動的にシフト

1. 手元資金（生活防衛6–12か月）確保 →我が家の場合は共通の口座に300万円あり。
2. 教育・大型支出の時期見通し →子供が大学に行く頃（17年〜20年後）に大学費用準備。
3. 投資期待リターン vs ローン金利 →オルカン投資で長期の想定年平均4％見積もり。
4. 税制（控除残年数）と団信による万一リスク低減も考慮。

現時点では繰上げ返済より投資を優先しています。実際に積立している「eMAXIS Slim 全世界株式（オルカン）」の実績も公開しています。
👉 詳しくは 2025年の資産公開！投資10年で資産1148万円と今後の目標 をご覧ください。

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ネット銀行と地方銀行の比較と選んだ理由

最終判断：地方銀行を選択。

• 当初特約期間の金利 0.35%が圧倒的に有利
• 窓口での相談のしやすさ／手続きの安心感
• 我が家の審査属性（共働き・連帯債務）と相性が良かった

ざっくり比較（一般論＋我が家の着眼点）

• ネット銀行：金利水準は低め／手数料は個別比較必須／手続きは非対面中心
• 地方銀行：金利は個別交渉余地あり／対面サポートが手厚い／地域制度や補助の案内に強み
  → 我が家は“トータルコスト×安心感”で地銀に軍配。

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住宅ローンの諸費用の内訳（実例：95万円）

内訳（実額）

• 貸付手数料：495,000円
• 火災・地震保険（5年分）：183,160円
• 登記・司法書士費用：278,000円
• 合計：約95万円

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金利上昇などのリスクと対策

• 金利上昇：当初固定終了前に借換え含む再検討をスケジュール化
• 病気・就業不能：八大疾病団信＋就業不能保険の要否を点検
• 収入減少：家計の固定費圧縮リスト（通信・保険・サブスク・車）を事前に用意
• 教育費ピーク：中高〜大学の年度キャッシュフロー表を先に作っておく

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まとめ：我が家の住宅ローンから学べること

• 頭金ゼロ×低金利×控除で、当面の返済負担はコントロール可能
• 返済比率は“単独”と“世帯”で見比べると判断がブレない
• 手数料方式を選んだことで初期コストは明確化
• 当初固定終了時は再選択の好機（借換え含め金利と手数料を総合比較）
• 繰上げ返済は“金利・リターン・流動性”の三点で動的に判断

後悔しないコツは、

1. 数字を世帯視点で二重確認、
2. 諸費用を別建てで把握、
3. 当初固定の出口（借換え含む）を前倒しで設計。
   この3つだけは、記事を閉じる前にメモしておいてください。

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チェックリスト（印刷・メモ推奨）

【資金計画】
□ 頭金はいくら残すと生活が安定？（初期投資・緊急資金を優先）
□ 世帯手取りベースで返済比率を試算（目安25%以下）
□ 変動・固定・当初固定の出口戦略を決めた

【諸費用】
□ 金融機関手数料／保証料の方式と総額を把握
□ 火災・地震保険は補償範囲×免責×期間で比較
□ 登記費用の見積は司法書士に明細で依頼

【審査・実務】
□ 証券口座・他債務の一覧化／PDF化
□ 収入合算なら書類を人別に色分け
□ 当初固定終了の半年前に見直しタスクをカレンダーへ

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付録：用語ミニ辞典

• 当初特約期間固定：最初の○年は固定金利。終了時に金利タイプを再選択。
• 連帯債務：夫婦双方が主たる債務者。持分に応じて返済責任。
• 団信（八大疾病）：重大疾病等の状態で返済負担を軽減／免除しうる保険。
• 手数料方式／保証料方式：ローンのコスト構造。総額と繰上げ時の戻り有無も比較ポイント。
• 返済比率：毎月返済額 ÷ 手取り月収。“世帯手取り”で再計算するのが実態に近い。

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付録：我が家の計算メモ（再現用）

• 返済比率（私ひとり）：102,616 ÷ 270,000 ≒ 約38%
• 返済比率（世帯）：102,616 ÷ 500,000 ≒ 約20%
• 初年度控除“上限ベース”：年末残高 45,600,000 × 1% ≒ 456,000円（実際の還付は税額内）

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よくある質問（FAQ）

頭金ゼロは危険では？

「危険かどうか」は流動性と返済比率で決まります。世帯手取りで返済比率25％以下、かつ生活防衛資金（6〜12か月）を確保できるなら、頭金は後回しでも合理的。控除のベース確保という利点もあります。

返済比率は「個人」か「世帯」どちらで見る？

実生活に近い判断は“世帯手取り”です。個人だけで見ると過大評価になりやすいので、まず世帯手取りで25％以下を目安に。参考：我が家は個人約38％、世帯約20％。

保証料方式と手数料方式、どっちが得？

総支払額と繰上げ返済時の戻り有無で変わります。手数料方式はコストが明確、保証料方式は繰上げ時に一部戻る場合あり。各行の条件で試算して「トータル」で比較を。

当初特約期間が終わる時、何をすればいい？

半年前から準備開始が理想。①最新金利と諸費用を収集 ②借換えの事前審査 ③固定・変動・再度当初固定の3案を家計イベント表（教育費ピーク等）と照合して選択。

繰上げ返済と投資、どちらを優先？

期待リターン（税引き後）とローン金利＋手数料を比較。低金利下では投資優先が合理的な場面も多いですが、金利上昇や収入不安定時は流動性重視→繰上げ返済へシフト。

地方銀行とネット銀行、どう選ぶ？

金利だけでなく「諸費用・審査難度・事務手続き負担・サポート」を総合点で評価。我が家は当初特約0.35％と対面サポートを重視して地銀を選択。

諸費用はいくら見ておけば安心？

金融機関手数料（または保証料）、登記、火災・地震保険で幅があります。目安は物件価格の数％と言われますが、我が家の実例は約95万円。見積は「金融機関／司法書士／保険」を別立てで取得するとズレが少ないです。

団信（八大疾病）は入ったほうがいい？

収入の安定性と貯蓄規模で判断。万一時の家計破綻リスクを大きく下げられるため、共働き世帯でも子育て期は優先度が高め。就業不能保険の要否も合わせて点検を。

返済比率が25％を少し超えるが、買ってもいい？

“恒常収入”で再計算し、家計の固定費（通信・保険・サブスク・車）を圧縮して25％以下に落ちるかを先に検証。落ちない場合は頭金の追加や物件価格の調整を検討。

最後に

本記事はあくまで我が家の一次情報と判断基準です。条件や家計構造が違えば最適解も変わります。
ただし、「世帯視点での返済比率」「諸費用の見える化」「当初固定の出口戦略」の3点は、どの家庭にも有効な“転用可能なフレーム”です。あなたの資金計画づくりに、丸ごと使ってください。

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